Nařízení vlády 366

366

NAŘÍZENÍ VLÁDY

ze dne 30. října 2013

o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím

Vláda nařizuje k provedení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:

Č ÁST PRVNÍ OBECNÁ USTANOVENÍ

§ 1

Předmět úpravy

(1) Toto nařízení upravuje

a) způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jed- notce,

b) části nemovité věci, které jsou společné,

c) podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

(2) Ustanovení tohoto nařízení týkající se bytu platí také pro nebytový prostor.

ČÁST DRUHÁ

ZPŮSOB VÝPOČTU PODLAHOVÉ PLOCHY

§ 2

Prostorové ohraničení bytu

Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená část domu, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.

§ 3

Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce

(1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří pů- dorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny

a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vy- mezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničují- cích byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými před- měty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

(2) Podlahovou plochu mezonetového bytu umís- těného ve dvou nebo více podlažích spojených schodiš- těm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností vypočtená způsobem stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze dolního průmětu schodiště.

(3) V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodištěm, se po- dlahová plocha galerie započítává jako podlahová plo- cha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prosto- ru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud podmínky minimální podchodné výšky nejsou spl- něny, započte se pouze plocha dolní místnosti.

(4) Vypočtená podlahová plocha bytu podle od- stavců 1 až 3 se uvádí v m² a zaokrouhluje na jedno desetinné místo tak, že pět setin m² a více se zaokrouh- luje směrem nahoru, k méně než pěti setinám m²se nepřihlíží.

Č ÁST T Ř ETÍ

SPOLEČNÉ ČÁSTI NEMOVITÉ VĚCI

§ 4

Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s uží- váním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plo- chy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

Společné části domu

§ 5

(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstat- nými pro zachování domu včetně jeho hlavních kon- strukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i ji- nému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména

a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně zá- kladů domu, obvodové stěny domu,

b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů ven- kovních či vnitřních,

c) komíny jako stavební konstrukce v celé své sta- vební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komí- nových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotře- biče těchto vlastníků a které tvoří jeden technolo- gický celek jako spalinová cesta tepelného spotře- biče,

d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně oke- nic),

e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvo- dové stěny do vnitřního prostoru místnosti,

f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,

g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (pře- dávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,

h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště,

i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,

j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna par- kovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.

(2) Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.

(3) Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s po- ložením či usazením a s funkcí příslušného druhu po- dlahových krytin, spolu s případnou kročejovou proti- hlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí po- dlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.

§ 6

Společnými částmi domu jsou dále

a) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního ve- dení pro dodávky energií, vody, pro odvádění od- padních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodava- telů, domovní potrubí odpadních vod až po vý- pusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění dešťo- vých vod,

b) rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem,

c) rozvody plynu až k uzávěru pro byt,

d) rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo od- bočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalo- vána měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,

e) jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na to- pení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a ter- mostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlast- níka jednotky jako společné části,

f) protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně

záložních zdrojů, osvětlení společných částí,

g) veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se

netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací,

h) systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a da- tových sítí až k zapojení do bytu,

i) rozvody telefonu, domácí zvonek, vnitřní vyba- vení a umělecká výzdoba společných částí domu, vjezdové závory, brány, vrata a jiné příslušenství domu, které je nezbytně nutné k provozu domu a k užívání jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu určeno.

Č ÁST Č TVRTÁ PODROBNOSTI O ČINNOSTECH

TÝKAJÍCÍCH SE SPRÁVY DOMU A POZEMKU

Činnosti týkající se správy domu a pozemku

§ 7

Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí ze- jména

a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn ve- doucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhraze- ných k výlučnému užívání vlastníku jednotky, po- kud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,

b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromo- svodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu,

c) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku,

d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlast- ník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření,

zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.

§ 8

Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména

a) zajišťování veškeré správní, administrativní a ope- rativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchová- vání dokumentace stavby odpovídající jejímu sku- tečnému provedení podle jiných právních před- pisů¹) a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a po- zemku z jiných právních předpisů,

b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,

c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňo- vých přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,

d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim uklá- dají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shro- máždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s ji- nými právními předpisy a se stanovami společen- ství vlastníků jednotek,

e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným oso- bám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjed- návání s tím souvisejících smluv,

f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.

§ 9

Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opa- tření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohro- žení nezávadného stavu domu jako celku. Právo vlast-

níka jednotky činit opatření k nápravě tím není do- tčeno.

§ 10

(1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjed- návat smlouvy týkající se zejména

a) zajištění činností spojených se správou domu a po- zemku,

b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jed- notek zajišťují u dodavatele přímo,

c) pojištění domu,

d) nájmu společných částí domu a

e) zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba od- povědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výmění- kové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení.

(2) Osoba odpovědná za správu domu a pozemku dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany.

§ 11

Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je oprávněna, určí-li tak shromáždění vlastníků jednotek, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajiš- ťovat některé činnosti správy domu a pozemku.

§ 12

Pro účely rozvržení příspěvků ve stejné výši na každou jednotku podle § 1180 odst. 2 občanského zá- koníku se odměnami osoby, která dům spravuje, ro- zumí odměna správce v domě, kde nevzniklo společen- ství vlastníků jednotek; odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, se rozumí odměny členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek.

Některé další činnosti společenství vlastníků

jednotek při správě domu a pozemku

§ 13

(1) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena

nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky

10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč; to neplatí, po- kud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

(2) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, ne- převyšují-li náklady v jednotlivých případech částku

1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

§ 14

(1) K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění vlastníků jednotek dát předchozí souhlas jen v případě, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a po- zemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nepřísluší.

(2) Ke sjednání úvěru a k uzavření smlouvy o zří- zení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlast- ník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, je oprávněno shromáždění vlastníků jednotek dát souhlas jen pro účely správy domu a po- zemku, především pro opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena usnesením shromáždění vlastníků jednotek.

Hospodaření společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku

§ 15

Rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pra- videl určených ve stanovách, schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření spole- čenství vlastníků jednotek.

§ 16

(1) Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou zejména

a) příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a po- zemku podle § 1180 občanského zákoníku,

b) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu

domu a pozemku podle § 1180 občanského záko- níku,

c) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky podle

§ 1181 občanského zákoníku, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za nesplnění povin- nosti vlastníka jednotky podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s uží- váním bytů a nebytových prostorů v domě s byty,

d) úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků jednotek,

e) penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zapla- cené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků jedno- tek,

f) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek týkající se spo- lečných částí a bonifikace za příznivý škodní prů- běh a

g) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společen- ství vlastníků jednotek.

(2) Příjmem společenství vlastníků jednotek ne- jsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto pří- jmy

a) nájemné z pronájmu společných částí domu,

b) úroky z prodlení placené z důvodu prodlení ná- jemců těchto společných částí s platbami nájem- ného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování a

c) příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby.

§ 17

Vymezení některých nákladů

vlastní správní činnosti

Podobnými náklady vlastní správní činnosti uve- denými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se ro- zumí zejména

a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,

b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spoje- ných s užíváním jednotek, včetně provedení ode- čtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,

c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwa- rového vybavení a jeho odpisy,

d) náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně mě- řena, poštovné, a

e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

Č ÁST PÁTÁ ÚČINNOST

§ 18

Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna

2014.